Buenas tardes,

Considero que no vas a obtener una respuesta única, ya que la negociación de la concesión de una hipoteca mobiliaria o sobre otros bienes y garantias ya no se realizada de manera "standarizada". Conozco entidades que financian hasta el 80% de la operación con garantía al fondo de comercio y otras que unicamente llegan al 50 - 60 % con unas condiciones más favorables de tipos de interes. La dación de pago no es ejecutable en una oficina de farmacia ya que un banco no puede ser propietario de una oficina de farmacia (solo de los bienes inmuebles que la compongan, es decir, locales y anejos) pero considero que en la mayoria de los casos se responde con los bienes personales que se dispongan sí la hipotetica venta de la farmacia no cubre con la deuda generada con la entidad.

En mi opinion, considero que el valor financiero de cualquier farmacía depende de la rentabilidad que alcanza el farmacéutico que afronta su compra. Dependiendo del interes que la farmacia suscite en el mercado (por el posicionamiento que tenga frente a establecimientos hospitalarios, competencia en la zona, potencial crecimiento urbanistico, estructura poblacional de tu mercado poblacional, gestión actual de la farmacia, etc.) su valor en el mercado alcanza una cota u otra, rehuyendo así de que valdrán por debajo de 1, de 0 o de 1/2, pero de acuerdo en una cosa, es una empresa, y como toda empresa tiene el valor que su rendimiento dicta.

Espero haberte podido ayudar en tu duda y quedo a tu disposición para futuras consultas.

Recibe un cordial saludo,

David Prieto
Gestor Comercial URBAGESA
www.comprar-farmacias-urbagesa.es
davidprieto@urbagesa.com
Plaza Mayor, 21 - 1ºB
47001 Valladolid

Tel: 983.362.790
Móv: 615.327.257
Fax: 983.339.778

Si tienes suficientes recursos propios. Es decir, para cubrir el 30 % del local, más el 40 % del fondo de comercio, más las existencias y los gastos. Hace falta dinero en efectivo para comprar una farmacia, pero mucho más para comprarla sin hipoteca inmobiliaria.

Hola de nuevo,

Esa financiación se me antoja un caso extremo, el de comprar farmacia por debajo de coef. 1 en facturaciones elevadas, en ese caso contarías con hasta el 80% del valor de tasación o de compra (el menor de ellos). El local cubriría con el 60-70% de su valor de tasación, restaría pagar los gastos Ejemplo: Fact. 1.000.000 €, se adquiere al 0,8 s/fact, local 200.000 € precio de venta, existencias y gastos aparte. ejemplo:

Fondo de comercio: 1.000.000 € ventas se compra por 800.000 € aporta garantias de 640.000 €
Local: 200.000 €, tasa en 360.000 € , aporta garantias de 252.000 €.

Según esos datos, requeriria un efectivo de 108.000 € + existencias (80.000 €)+ gastos (60.000 €) = 248.000 €

Se podrían sacar adelante con el 20 % de aportación, financiando hasta el 80% del total de la operación.

Cabe la posibilidad de financiar el stock, mediante acuerdo o convenio con distribuidores que finanacian el stock inicial a 3 años con carencia de 2-3 meses y sin intereses, pero habría que analizar hasta que cuantía. Con eso se llegaría hasta el 86% de financiación.

Creo que no se llegaría a financiar el 100% solo con farmacia y local en ningún caso, y en mi opinión considero que no sería recomendable comprar a un 86% de financiación, si bien entiendo que no quieras comprometer para la compra de tu farmacia el patrimonio personal o de los tuyos.

Ya visitaré el foro para ver sí tomas esa decisión, deseandote lo mejor en todo caso y recordandote que estoy a tu disposicion por sí quieres un asesoramiento más especifico sobre esta u otras operaciones que te planteen. ¿por cierto en que zona te interesa comprar farmacia?

Saludos,

David Prieto
Gestor Comercial URBAGESA
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davidprieto@urbagesa.com
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47001 Valladolid

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Efectivamente en la SL la responsabilidad está limitada, pero en los profesionales autónomos la cosa cambia:

PROFESIONAL AUTONOMO:

La responsabilidad frente a terceros es ilimitada.

COMUNIDAD DE BIENES :

Como empresarios autónomos que son, la responsabilidad de los socios comuneros por deudas frente a terceros es ilimitada y solidaria, es decir, responden los comuneros con sus bienes presentes y futuros y se respaldan el uno al otro.

SOCIEDAD CIVIL:

La responsabilidad de los socios por deudas frente a terceros es personal e ilimitada, es decir, una vez liquidado el patrimonio de la sociedad, si no llega para cubrir las deudas, responden con sus bienes presentes y futuros. Y lo hacen de forma mancomunada ante todos los deudores que pueda haber.


Otra cosa es que existen fórmulas de financiación para prevenir (?) y aminorar (?) los daños de un posible fracaso. Un ejemplo puede ser financiar el inmueble mediante la fórmula de leasing inmobiliario, que básicamente consiste en que se hace un contrato entre:

    - El vendedor del inmueble
    - El comprador y arrendador: el banco que compra y arrienda el local con una opción de compra cuando finaliza el contrato. Cuanto mayor es el importe del valor residual el leasing es lógicamente más caro.
    - El arrendatario, que paga unas cuotas periódicas por tres conceptos: capital, intereses e IVA.
En este caso el bien es propiedad del banco hasta que se ejerce la opción de compra por lo que se puede financiar el 100 %. El banco tiene la garantía en su poder desde el principio, y la cede cuando se paga la totalidad del inmueble.

La fiscalidad de esta opción no es desfavorable: intereses deducibles, coste del bien deducible vía amortización, aunque no se adquiera la propiedad hasta el ejercicio de la opción de compra, IVA deducible. Las segundas transmisiones de inmuebles lógicamente no pagan IVA (salvo que el vendedor renuncie a la exención en cuyo caso pagaríamos IVA), pero tampoco Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tratarse de leasing. Si que hay que pagar Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los gastos de notaría, registro y gestoría correspondientes (llamémoles NRG).

En resumen, si dejas de pagar , el banco se queda con el inmueble que ya es suyo; esta fórmula no se puede usar lógicamente para pagar el fondo de comercio, porque el banco no puede ser el propietario del mismo.

Perdón quería decir farmacéutico empresario el corrector me ha pasado mala jugada

A ver, yo solo invertire si se presenta una opcion interesante y que me resulte mas rentable que otra inversion. Si los precios son asi veo que se puede empezar a buscar. En el 2010-2011 ni siquera merecia la pena, ahora parece que por lo menos parece factible mirar.

No se por que os cerrais tanto en la aportacion inicial, a mi lo que realmente me preocupa es el riesgo real de la operacion, si es el de la aportacion incial (20-30 %) o de todo, porque si es de todo y la farmacia se va al garete no podria recuperarme nunca puesto que tendria que vender otros negocios.

No entiendo que no os preocupe esto que es lo mas importante (el riesgo de bancarrota)  :leaking:.

No sé muy bien como se tasan los fondos de comercio. Pero lo de encontrar una farmacia que te vendan por debajo del 1 es dificil, de momento.

No te dejes mal asesorar cuando te dan una hipoteca mobiliaria a quien se la dan en el caso de una farmacia es la persona física con garantía del fondo de comercio pero al ser persona física respondes de todos tus bienes como tal es decir las participaciones que tienes en Sl te las embargarían igualmente siempre que la farmacia no respondiera por la deuda que tienes con el banco

Explicate deme no entiendo lo que quieres decir con que te hace llorar este treath

Sí, básicamente es lo que dice farmaceitucoempresario en el post anterior.