La verdad es que leyendo se ven muchas cosas,pero lo que si que hay claro es que el precio de una farmacia no es el que uno quiere sino el que le pone el propietario.Me explico,si uno quiere una farmacia y piden un precio por ella,casi siempre,y mas ahora con la crisis,hay una cierta negociacion entre el comprador y el vendedor pero teniendo en cuenta que hay 3 tipos de farmacias los precios y la negociacion varia:
Tipo 1-farmacia gestionada correctamente por un titular joven,con ventas aceptables y que se encuentra en poblacion "estancada"demograficamente o en leve descenso poblacional,habiendo sido regentada durante al menos 10/15 años y donde el actual titular desea dar el salto bien a otra en zona en expansion poblacional y economica o bien a una ciudad de su agrado,zonas en las que por carecer de recursos no pudo adquirir en primera opcion y que años despues anela.
Tipo2-farmacia ubicada en pueblo o ciudad con aumento de poblacion y de pujanza economica,que suele ser vendida por jubilacion,hastio del negocio,muerte del titular y familiares no farmaceuticos,concesion de una segunda oficina a familiar directo,regente rico que quiere dejar de trabajar para dedicarse a hacer lo que le venga en gana..etc
Tipo3-Farmacias de las denominadas "no vendibles" a priori y en los que el titular trata de encontrar un farmaceutico desesperado por adquirir una oficina que el propio regente actual ha tratado de consolidar con los años y no ha podido debido a lo ingrato de la zona donde se encuentre,ya sea por poca poblacion,depresion de la zona o perdida de negocio por cualquier otra causa(cambios en pgou de la localidad poco afortunados,competencia mas dura...etc)

Estos son los 3 tipos de farmacia que una persona "normal" se puede encontrar,aqui excluimos tanto los boticones tipo gran almacen como las farmacias multifuncion con optica,ortopedia,homeopatia,dietetica,parafarmacia y farmacia en uno...pues este tipo de farmacia es para gente rica y que paga lo que le piden(aunque siempre negocie algo el precio).
Total que una vez nos quedamos el resto de mortales con esos tres tipos de farmacias vemos que las de tipo 2 siempre se van a aa vender a un precio mas cercano del que pide el vendedor del que a nosotros nos gustaria,no en vano son las mas deseadas y demandadas porque son las que tienes mayor potencial,digan lo que digan de farmacias que van a liberalizar en ciudades y la gente las vende para irse a puebluchos...eso son milongas,nunca va a pasar y nunca se ha dado.
En cuanto a las del tipo 1,las que en su dia fueron primera instalacion y se venden para adquirir las de tipo 2 tienen un problema de venta,y es que se ubican en zonas de escaso interes(digo escaso,no nulo) y con poco  potencial de crecimiento ya que solo puede mantenerse o elevarse un poco pero no se repercute en mejora economica el incremento de trabajo que se realiza en ellas.
Este tipo de instalaciones es el mas peligroso a comprar,hay que mirar y remirar porque el vendedor quiere que un comprador le pague su farmacia "buena"de tipo 2 que ya tendra seguramente vista,dejarle el toston de botica a un nuevo pardillo y marcharse el a la farmacia deseada.(a esta puedo yo aspirar,a una de este tipo)
Las de tipo 3...en fin,son farmacias que por si solas son poco vendibles a no ser que te guste la vida tranquila,el campo,este cerca de tu pueblo.

En conclusion,de los dos primeros tipos de farmacias hay de todo,dependera de la prisa que tenga el vendedor por vender y de las ganas y el dinero del comprador pero siempre se venden,auqnue eso si...la diferencia en precio entre ambas la hay porque la demanda y la oferta es lo que marca el precio.
Las de tipo 3 puede pasar años para que las vendan...y es que la cosa esta muy clara,las farmacias estan intimamente ligadas a todo lo que es el tema inmobiliario en el siguiente sentido;las viviendas buenas,donde todo el mundo quiere vivr, todos sabemos en que barrios estan y como son y mantienen un precio de mercado que no se devalua tanto con la crisis porque siempre hay alguien ,alguien con dinero interesado en ellas,sin embargo las vivendas que todos sabemos,adosados en area metropoltana,construcciones en nuevos barrios...todo eso se deja de vender porque no esta demandado y los compran aquellos que no pueden comprar otra cosa.Con las oficinas de farmacia pasa lo mismo

Por cierto,las farmacias mas caras estan en andalucia y no solo en granada ...Granada,Cadiz,Sevilla,Huelva.....y cuanto mas en la costa mas caras.

Amigo Canario,una señora me llamo la semana pasada ofreciendome una farmacia en las islas.Si quieres te dire de forma altruista su nº de tf que entre otras cosas es eso lo que deberiamos hacer para que los malditos corredores no inflen mas las farmacias de lo que ya estan.Mandame un mensaje privado y te dire el nº para que hables con la titular directamente,es una mujer muy amable.

Publicado: Lun Oct 26, 2009 8:31 am   
 

http://www.correofarmaceutico.com/2009/10/26/al-dia/profesion/la-prejudicial-asturiana-base-para-el-cierre-de-las-boticas-canarias

La prejudicial asturiana, base para el cierre de las boticas canarias
Un recurso ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del TSJ de Canarias, presentado el pasado día 15, al que ha tenido acceso este periódico, ha solicitado la ejecución de la sentencia del pasado julio del Tribunal Supremo que ratificaba la nulidad del concurso canario de 2001, amparándose en el informe del abogado general del Tribunal de Luxemburgo sobre la cuestión prejudicial asturiana y en la futura sentencia sobre el caso.

Esta petición llega de la mano de uno de los farmacéuticos que no obtuvieron oficina en el concurso de 2001 y de la Plataforma para la libre apertura de farmacias (Plafarma), justo cuando la Dirección de Farmacia de la comunidad busca una salida extrajudicial para no tener que cerrar las 198 farmacias abiertas entre 2001 y 2007.

CONCLUSIONES DE POIARES
Con el recurso se incluyen las conclusiones del abogado general Miguel Poiares Maduro, como respaldo para el cierre de estas farmacias, pues los recurrentes entienden que el procedimiento de apertura canario es similar al de Asturias, que ha sido declarado en algunos aspectos por este abogado general "como contrario al artículo 43 del Tratado de la UE".

Asimismo, se pide una indemnización de 3.000 euros para el farmacéutico recurrente "por graves daños morales y a su proyección profesional, habiéndosele impedido acceder a ser titular de una farmacia, por la aplicación de un baremo que se ha declarado nulo". No obstante, tanto el TSJ como el Supremo anularon este concurso por un error de forma: donde decía "concurso convocado por la Consejería de Sanidad" debía decir Consejo de Gobierno.

Sanidad tendrá que cerrar 198 farmacias tras agotarse las alternativas legales

Como parte afectada, la Plataforma para la Apertura Libre de Farmacias ha solicitado a los tribunales que se ejecute la sentencia del Tribunal Supremo que obliga a la nulidad de los concursos de adjudicación de farmacias, por lo que ya no es posible que un acuerdo entre el denunciante y Sanidad evite los cierres.

G. MAESTRE, S/C de Tenerife

El contencioso que mantiene la Consejería de Sanidad del Gobierno de Canarias con los afectados por el concurso de adjudicación de los concursos de farmacias de 2001 y 2007 ha dado un nuevo giro, puesto que si hasta ahora las negociaciones entre el denunciante -al que el Tribunal Supremo le dio la razón el pasado mes de junio anulando el concurso-, y el Gobierno dejaban la puerta abierta a una solución menos drástica que el cierre, la solicitud de ejecución de sentencia planteada por la Plataforma para la Libre Apertura de Farmacias (Plafarma) deja prácticamente sin efecto esa vía, puesto que solicita que se cumpla tal y como ha formulado el máximo tribunal.

Pese a no haber sido parte del proceso judicial, la Ley de Jurisdicción permite que la ejecución de los fallos judiciales pueda ser solicitada por los afectados, aunque estos no hayan participado anteriormente en la causa, como es el caso. Así, Plafarma ha hecho valer este derecho y ha solicitado ante la sala la derogación de la orden del 17 de julio de 2001, la nulidad de los concursos de oficina de farmacia convocados en 2001 y 2007, iniciar el procedimiento de cierre de las 198 farmacias autorizadas en tales concursos, para que, una vez cerradas, se proceda a nuevas aperturas en base a los criterios marcados por el Tribunal de Luxemburgo y, además, solicita una indemnización de 3.000 euros, en concepto de daños morales, para un farmacéutico que se quedó fuera del concurso.

Al personarse en esta causa Plafarma, la vía de negociación abiertas entre Sanidad y el denunciante para buscar "la solución más satisfactoria para ambas partes y dándole mayor capacidad de maniobra a la consejería" se queda sin efecto, puesto que el acuerdo ahora debe alcanzarse también con Plafarma, que no está dispuesta a cejar en su empeño de que se cumpla, salvo que eso conlleve un compromiso de que el sistema de adjudicación cambiará radicalmente, y se corre el riesgo de que cualquier otro afectado solicite también la ejecución del fallo.

"No queremos perjudicar a nadie y eso tiene que quedar muy claro; lo que buscamos es aprovechar esta oportunidad para incidir en que este sistema, basado en los méritos, obliga a los farmacéuticos a pasarse media vida en los juzgados debido a los errores que produce, por lo que es necesario un cambio", explica la presidente de Plafarma, Mercedes Cuadra, antes de enfatizar que "se cerrarían las farmacias, pero se volverían a abrir inmediatamente de acuerdo a otros criterios más justos que no buscan otra cosa que ofrecer el mejor servicio posible a los usuarios, crear empleo y acabar con las graves limitaciones que se nos ponen a los farmacéuticos para poder ejercer nuestra profesión".

Cuadra recuerda que la asociación que preside está apoyada por la asociaciones de consumidores "incluidas las de Canarias", puesto que una liberalización total del sistema, "siempre acogido a una regulación sanitaria", acabaría con este sistema de méritos "que permite cosas tan absurdas como que los que ganaron el concurso de 2001, si se hubieran presentado en 2007, no lo consiguieran".

En este sentido, cabe recordar que en Navarra ya se está aplicando un sistema intermedio, que si bien no permite la liberalización farmacéutica, sí que es menos rígido que el actualmente se aplica en Canarias, que se basa en los méritos del farmacéutico, y permite la apertura de cualquier oficina con todas las garantías que obliga la ley, siempre que se encuentra a más de 150 metros de la siguiente farmacia y cumpla con las necesidades de la población.

Esto esta sacado de el diario EL DIA.

Ahora mismo en canarias la situacion esta al rojo vivo, habra que esperar a que se resuelva este tema, de dificil solucion. Ya se esta planteando que el primer recurrente  desestime la apelacion y que no se adjudique el cierre, con esto conseguira que no se le indemnice pero tampoco perdera valor patrimonial de su farmacia mal adjudicada y la de sus familiares, para que no se lleve a cabo las intenciones de Plafarma de cambio de modelo en Canarias y una posterior liberalizacion del sector.

Tienes que pedirle el soe de la farmacia de los 3 ultimos años, el IRPF hoja nº5 de los ultimos 3 años, aqui es donde esta el flujo de caja, el coste de los empleados si tuvieras que quedarte con alguno, junto con la seguridad social. Con esto ya vas bien para ir empezando. Una vez hecho esto con datos reales y que los bancos te cierren las puertas, tienes que renegociar el precio, que te añada el local, el estocaje etc, ya que veo que esta muy alto, a no ser que el centro de salud este pegado. esta a mas del 2x.

Te comento como va el tema de los bancos:

Cajas locales suelen darte solo la facturacion el resto en hipotecas de propiedades y con un 20% de entrada.
Santander(Cofares), BBVA, Lacaixa etc, es decir los grandes te dan 70% otro 20% en propiedades y un 10% de entrada. euribor+0,60
Bancofar(CajaMadrid) te da el 1,5 de la facturacion, en tu caso 133.50 millones de pesetas, pero como el precio de venta se pasa del doble de la facturacion, solo te da el 1,2 es decir 117,6 millones a euribor+1,5 los otros 82 millones los tienes que añadir con una propiedad hipotecada con ellos al euribor+0,95 sin entrada, es el que te da mas pero el que te cobra mas, ya que te financia al 100%.

Esto es lo normal, pero ademas de renegociar con la titular, tienes que negociar con los bancos. Te pueden llegar al 100% los otros bancos, siempre y cuando te quede un excedente anual de mas de 40.000€, si no es dificil que te lo aprueben.

Por ahi va la cosa, quizas otros me corrijan, por si me falto algo o falle en algo, pero ma so menos es asi.

Lo que esta claro que si no tienes alguan propiedad que hipotecar en mas de 80 mill de ptas, sera muy dificil que se lo aprueben. Por eso normalmente quien compra las farmacias son bien o gente de dinero o gente de propiedades, un mileurista sin aval ni padrino, poco puede hacer.

Espero haberte servido de aayuda, un saludo.

 Opino lo mismo que Maria. Como no tengas un 20-30% ni te lo pienses. Os recomiendo empezar por una farmacia, al menos, con una una facturación el doble menos que la que te venden. Eso si, lo bueno es que él sabará como se trabaja en la farmacia, el grado de implicación de la titular, si gestiona bien las compras, etc.

 Un saludo.

Con un 40% del valor de la farmacia eso es mucho dinero, ¿quien lo tiene si no se es un magnate? Las cuentas te salen mas que bien con un 20% o incluso un 10% o sin dar nada inicial, todo es posible, hacer numeros y si te da un exedente de 40.000€ te la financian des el 40, el 20 o nada, si no olvidate, aunque te importe ganar menos, pongamoles 25.000€ ningun banco te va a dar la hipoteca.

Me he informado que todavia se han endurecido mas las condiciones de todos los prestamos en todos los bancos(No se si tendra algo que ver el titular de ayer miercoles en el periodico el Dia)

Por lo de que no te pagan el seguro, los bancos te dan una poliza para estos casos que suele rondar los 200.000€ algunos sin interes o interes muy bajo del euribor mensual+0.5.

Para pagar a proveedores, almacenes etc, hay condiciones de aplazamiento hasta 6 meses.

Por la liberalizacion del sector, en Canarias en donde la cosa esta mas jodida, pero si se lleva a cabo algo es un sistema similar al navarro, cosa que podria pasar pero pongamos dentro de unos 6-10 años, por apelaciones, negociaciones, indemnizaciones, etc. que ya todos sabemos que esto se alarga siempre mucho. Alli las condiciones de venta estan al 1.3 como maximo, alguna mas si esta cerca de centro de salud y menos del 1, al 0,7 includo en zonas rurales muy dispersas.

Por eso siempre he dicho que compren ahora pero en los pueblos, donde no sea viable montar otra y con centro de salud cerca, renegociar la compra, intentar no dar ,mas del 1,7x y si pueden mejor que venga el local incuido stocks, mobiliario etc. Si esta cerca del centro de salud, el local es mas que garantia adicional para que el banco te financie el credito.
Ya que si el dia de mañana esta el sector libre, te pueda venir boots y pagarte un paston por tu farmacia.

Si encuentran una farmacia buena, bien ubicada al 1.5 o menos , con seguro/venta libre 70/30 comprenla. Te saldra bien la operacion.

Ahora estan pasando muchos trenes, quizas sean los ultimos que pasen, pero como hoy en dia nada es seguro, tambien se pueden estrellar. hay mucho riesgo hoy en dia, pero el que no arriesga nunca tendra nada.

Hay que usar este tipo de noticias alarmantes para renegociar mas que nunca el precio de la farmacia, aunque por mucho que yo diga los bancos son los que van a decidir sobre nosotros, los bancos tambien leen la prensa.

saludos.

Sobre los prestamos ICO, para adquisicion de farmacias estan complicados, porque como maximo dan 1 mill de euros a pagar en 10 años y hoy en dia el interes es mas alto que lo que te dan los bancos, sobre el 4%. No te saldran a cuenta. Si son buenos para financiar mobiliario, cruz, pesa, estanterias, equipos informaticos, robots, incluso a un tipo 0% de interes, pero para adquisicion lo veo complicado.

Les informo lo que me comentaron asesores finacieros, que preveen que el euribor a enero de 2011 este al 4%, un dato importante si hoy en dia firmamos con diferenciales altos, ya que europa esta saliendo de la crisis excepto España y como el euribor es para toda europa, nosotros los españoles vamos a ser los mas perjudicados como nos paso con las viviendas ya que estaremos mal hasta el 2014. Lo que hoy no sale a cuenta con un tipo de interes del 3,5 dentro de un año que nos aumente al 5,5 estamos hablando de pagar segun la farmacia mas de 3000€ mas al mes, es decir lo que hoy nos daria unos 40.000€ de exedente y aprobado por el banco, al año siguiente tenemos un beneficio anual de 4000€+ 4000€(aumento de ventas)=8000€, inviable esto totalmente hoy en dia, tendriamos que tirar de la poliza y pagar aun mas interes, aplazar la hipoteca a 30 años, despedir personal(con el coste que conlleva) o en el peor de los casos intentar revenderla, como le paso a una compañera de este foro.

Renegociar y renegociar y olvidarse de los informes de intermediarios que son todo mentira. Si las cuentas no te salen al 90-100% de financiacion, te puedo decir que esa farmacia es cara.Tiene que ser la farmacia muy buena para hipotecarse 30 años(toda la vida).

Suerte y animo.

Aunque este dato son previsiones, como dije mas atras no se puede saber lo que pasara en el futuro.

Hola Compis, ya estoy de  nuevo por aqui y tengo una pregunta para vosotros:
¿Si realizamos la compra, los gastos de notaria,(tengo entendido que aproximadamente 10%), son del importe de compra del establecimiento o del total de la operación?
Espero que sea del establecimiento, porque si es del establecimiento mas licencia mas existencia, nos plantamos en un nuevo pastón.
Siento mucho si mis preguntas os pueden parecer a alguno absurdas, lo que pasa que ccomo ya os he dicho más arriba,estoy bastante perdida en el tema.
Muchas gracias de antemano a todos.

Señores no confudamos al personal
Generico: ¿ Has comprado alguna farmacia? Dices que no hay escritura,para las ventas, entonces para que se va al notario, Cuando compras dice bien claro"WSCRITURA DE COMPRAVENTA DE ESTABLECIMIENTO DE FARMACIA.Escritura que antes se tenia que llevar copia al colegio farmaceutico, y ahora se lleva a Sanidad, tambien dices que por eso no tiene IVA  Error no suelen llevar Iva, por lo que dice la propia Ley del Iva , que recomiendo que la leas

Noeliamad: Dependiendo de la notaria y el precio de transmision, asi te costara, pero IMPORTANTE: en el contrato privado de compraventa , se debe de especificar , quien paga los gastos notariales, si no se especifican se tomaran SEGUN LEY esto es la escritura la paga el vendedor y el comprador paga la copia simple, que puede ser 60 €
Con referencia al local, en el momento de la compra de la farmacia, solo cabe que el vendedor te haga contrato de alquiler, o compras el local
Tengo que salir, luego sigo

Efectivamente Generico, te explicas fatal

veamos; dices( en el local si que tienes que pagar ese 10%) ¿ de que?
dices : Los gastos estos de notaria de tu farmacia los 30.000 €) ¿ de donde salen?
dices: Que no te asocien la venta de la farmacia, con la propiedad del local, ya que entonces si tendrias que sumarle ese 10% a toda la operacion)  sin comentarios

Si se contesta a alguien , que formula una pregunta, si no sabemos la respuesta con seguridad es mejor no contestar

De acuerdo con Nosolofarmaceutico