Osea, grosso modo para comprar una farmacia de facturacion 1000000 euros actual que puede tener un rendimiento actual de 120000 euros anuales, tienes que disponer de 300000 en efectivo y ademas aportar propiedades sin hipotecar por valor de 600000 euros ¿verdad? Osea para obtener unos ingresos brutos de 120000 euros de rendimiento ACTUAL (es que todo apunta a decaer muy importante considerarlo) tienes que aportar activos por 900000 euros y encima a esos 120000 euros de rendimiento tienes que quitarle los intereses del prestamo y el capital amortizado en cada cuota osea que lo mismo tienes un rendimiento neto de 60000 euros anuales arriesgando 900000... Y lo peor que todo apunta a que el rendimiento vaya siendo menor y menor cada año... Lo digo en pocas palabras a esos precios NO COMPENSA comprar farmacia!

No kekule, hablas de rendimientos pre o post financiacion bancaria? Si es siguiendo financiacion bancaria no veo rendimientos netos superiores a 60000-70000 euros. Si tienes el millon y medio en efectivo OK, pero "generalmente" todo el mundo tiene que financiar estas operaciones. Por otro lado si dispones de un efectivo de un millon y medio de euros¿ no te interesa mejor crear una SICAV directamente con Amancio Ortega y ya vivir de las rentas ? jejejjee

Muchas gracias a los dos por la conversación porque está interesantísima
Esto lo único que prueba es que escomore no tiene ninguna venta por un 2. Por que sino menudo inversor
De todos modos habría que invitar al blog al inversor

 a ver si es verdad babyhaler y se nos presenta el inversor en el foro como "inversor-avezado", "inversor-audaz"o algo similar jejejjeje

Kekule, ¿que gastos estas metiendo? En primer lugar creo que comentes un erro en aplicar un margen sobre compras del 32 %, para una farmacia tan pequeña me da que sale un margen menor. La hoja de rendimientos sale direferente segun el alquiler y los gastos de explotacion que estimes. Recuerda que hay que meter 12000 euros de gastos anuales de cuota de autonomos, la ADSL de la receta eletronica, reparaciones imprevistas, notario, gestor.... Esos confirman unos 12000 euros de gastos anuales que no se si contabas.

Es facil calcular rendimientos en una farmacia pero siempre hazlo en terminos absolutos despues de aplicar el margen sobre compras, es decir, tu farmacia de 300000 euros de facturacion, le multiplicas por el margen (30 % es lo normal) y te quedas con 90000 euros de margen bruto de negocio, a eso quitale gastos anuales de alquiler, luego los gastos de explotacion (luz, agua, tlf...) y luego los 12000 de chorradas y te quedas con rendimiento neto del negocio (todo esto sin personal que es lo que mas gasto lleva). A eso le metes los gastos finacieros que es la cuota de la hipoteca y asi tienes el cashflow que te queda. ¿Seguro que sacas un 12 % anual? Ponlo y lo vemos.

Aquí os dejo una captura para una farmacia de una facturación de 278.000 euros. Al net income del final haría falta descontar los impuestos que procedieran ya que la captura corresponde a una hoja A3 y se me ha cortado. Yo he calculado con un alquiler ajustado unos gastos fijos totales de 17000 euros contando con el real decreto. Cojo un 32% de margen bruto porque es el actualmente declarado por la titular.


https://dl.dropboxusercontent.com/u/61995393/CASH%20FLOW.TIF

****Creo que el programa no me estaba descontando los 2mil y pico euros de real decreto al margen bruto, por lo que al net income anterior habría que restarle lo que corresponda del real decreto. Intentaré subirlo corregido.

Pues para que veáis como está el tema. Cada vez que me saca la simulación un intermediario no sé sin partirme de risa o llorar por el pobre incauto que pique.

Hola , yo compre la mia con un prestamo ICO BEI, y los intereses estan subvencionados, creo k tengo el 3,5 de intereses, que no esta mal, y kekule lleva razon , el banco da lo que el dice ya que yo estoy pendiente de coger otra farmacia, y por ahi van los tiros, pero mirad lo del Ico k es muy interesante. Un saludo compañeros.

Jajajajajja, pues facil, varios farmaceuticos, una farmacia arruinada por mala gestion, con mucho potencial de crecimiento, se compra barata y se sube al doble en un año, y trabajamos con inversores privados que quieren ganar mas que si meten en el banco el dinero y con menos riesgo, es que depende de la farmacia.

Como somos tres boticarios pues vamos a por tres farmacias para gestionar en conjunto, una pequeña , una mediana y una grande, y yasta....

Que quieren ganar más comprando farmacias al 2?
Ademas que seguridad le has dado a tu "inversor" porque si te pasase algo no tiene nada excepto un contrato privado que no le da ningún tipo de propiedad para con la farmacia. Lo unico que le espera son 10 años de juicios con tu herederos( ojala no te pase nada) pero comprende que a los demás todo esto suene un poco chusco, puesto que si comprasen un local , al menos tienen la propiedad de ese local, contigo tus "inversores" solo tienen un papel.

Mira escomore, está claro que quieres vender tu farmacia rural supongo que para ir a una urbana o retirarte así que porque no pones tu farmacia y los datos y pruebas a venderla en vez de marear con rarezas e inversiones para dar super rentabilidades