Hola :
Nasonex, el tema de la venta por lo que le sale de los eggs, como dices , sigue sin aclarar nada, de lo que pregunto.
El tema del local , ya lo tasara el banco, pues para eso existe el IBI, y no se pueden valorar las cosas sin ton ni son, para hacer la cuenta a un milloncejo.(como dices) algunas veces tambien te quieren colocar , la vivienda ¿tiene algo que ver una casa  con una farmacia para que te la coloquen en el precio?
 Otra cosa seria que el farmacéutico sepa que pagará una pasta por las plusvalías y se las quiera colocar al comprador,
Te recuerdo que las hipotecas de los locales , son aparte de la farmacia,(y se amortizan de distinta manera) (en el ejemplo que pones , la farmacia esta al 1,6, si el boti piensa que es lo justo , que te explique el por qué) Eso se ve analizando números
Y si acaso te dice que eso es lo que hay , pues para el "PA SIEMPRE".
sigo esperando
Saludos

Hola:
Estimado/a compraguionbajofarmacias.
Aunque matices,no explicas , de donde sale el coeficiente?. ¿quien pone en Castilla -Leon ese 1.2 o 1.3 y por qué?
El que alguien pague un 1.5, no quiere decir, que le engañen o que tira el dinero.
Por cierto ya puestos, ¿si la venta libre deja mas beneficios que la venta al seguro, el coeficiente debe ser el mismo para los dos o distinto? si tienen distinto margen............

son explicaciones que debe dar el vendedor o los consultin
saludos

Querido Legal, el coeficiente mas que nos pese lo ponen los titulares según su criterio, desde mi punto de vista no existe ninguna tabla o referencia que estipule o dictamine que coeficiente se le debe aplicar a cada facturación teniendo en cuenta el tanto por ciento de SS y venta libre, localización u otros factures, o al menos yo no lo conozco. Te invito a que si tienes un razonamiento más lógico que explique por que farmacias en el mismo nucleo urbano,  distribución geografica y localización parecida, de barrio, con facturaciones muy similares se venden con 200.000 euros de diferencia al margen del capricho del titular nos lo hagas saber. Yo creo más bien que influye tanto todo lo anterior como la situación personal y financiera del propietario, por eso es tan aleatorio.

Farmaceuticoempresario te he mandado un privado, gracias por tu consejo.

Por supupuesto que el rendimiento de la farmacia es fundamental, es decir que esten compensadas las ventas con los gastos (compras, gastos corrientes, cuotas hipoteca...).
Pero a lo que voy es que si una farmacia tiene de beneficio más de 72000, es porque tienen una facturación > 350.000 E. aprox.
Es decir la rentabilidad está intimamente ligado a  la facturación. Y a más facturación más coste tendrá la farmacia, como no podría ser de otra manera y a su vez la aportación incial para la compra de la farmacia será mayor, y habrá quien no tenga la suficiente cantidad para comprar una farmacia con rentabilidad alta. Normalmente el banco suele poner 70 - 80 % de  la tasación (ojo no es lo mismo para tasación, que el valor de compra-venta).- Y efectivamente como dice un compañero habría que hacer dos operaciones diferentes en el caso de compra de locak (hipoteca inmobliaria) y compra de la licencia (hiboteca mobiliaria), más los impuestos asociados, notario,  AJD...etc.

Y sobre si pueden existir diferencias entre el coef. multiplicador de unas CC.AA a otras, claro que pueden existir. Las farmacias costeras, cuestan más, las farmacias en zonas turísticas tambien, en zonas con demanda de compradores...es "licito" que los vendedores se aprovechen y especulen al alza el precio del coef. 

Pero insisito que los coef. de compra-venta, están en mínimos de los últimos años, por ello como compradores no debemos pagar ninguna barbaridad por una farmacia, en general (no como antaño); para hacer frente medianamente bien a las cuotas de la hipoteca (que es el principal riesgo....).

Pâra aclarar mi post anterior por si hubiera alguna duda. En primer lugar nos tenemos que plantear que nivel de facturacion buscamos en una farmacia, por ejemplo 500000 euros anueles. Hasta ahora algunos os moviais por factor que se pide por el traspaso, por ejemplo 1,3 (mas gastos de consulting y notaria y demas que es un 10%) os piden 720000 euros y ahora estais vosotros para decidir si comprias ono. Por lo tanto os sugiero que pregunteis al titular que rendimiento tiene esa farmacia. Si os dice que menos de 72000 euros esa farmacia fuera de la lista ( menos del 10 % sobre valor de traspaso global 72000 / 720000 euros) si os dice que mas ya indagais mas en la farmacia. Por ejemplo os puede decir "no lo se" pero unos 80000 euros, le tienes que preguntar si el trabaja dispensando en la farmacia o no y restarle 35000 euros del beneficio que os ha dicho antes que es lo que te cuesta un farmaceutico adjunto con los seguros sociales. Si la farmacia os interesa pero os dice 60000 euros pues ya sabeis que no podeis ofrecer mas de 600000 euros. Queda mas claro para el que no lo habia entendido antes?

Entonces estos calculos hay que hacerlos sin contar con los gastos fijos del negocio y la hipoteca? es decir ese 10% es antes de gastos, prestamos, impuestos etc...o se hace con el neto tras todo eso?

Perfecto entonces. Gracias compañero por tus consejos 

Bueno amigos, este sabado voy a ver una farmacia y a priori me interesa bastante, de hecho voy con la idea de firmar una reserva incluso. ¿Qué cuestiones, documentación etc se os ocurre que pregunte o pida para cerciorarme de lo que me enseñen sea la verdad y no esté inflado? por ejemplo, en mis notas llevo preguntar si lleva asilo o no, aunque el titular se va a trasladar a otra comunidad autonoma desde luego, si tiene familiares boticarios cerca, llamar a inspección por si tiene algun expediente abierto.....no se, decidme si se os ocurren más cosillas por fa.

Gracias

nasonex, lo que te dice farmaceutica rural es lo correcto pero ademas incluyele mas años para atras de toda la documentacion que hablas, para que no veas sorpresas de caidas de facturacion del 30 % y al contrario (te puede dar pistas sio efectivamente vende a residencias). Por otro lado ni loco tomes decisiones tan importantes rapidamente, todo tiene que razonarse bien.
Por ultimo,compra_farmacias los gastos financieros son importantes pero si estamos contando un ROI antes de financiacion bancaria del 10 % por mucho que pagues unos gastos financieros del 5, 6 ,7 u 8% siempre estarias hablando de apalancamiento positivo por lo que la financiacion bancaria nos saldria virtualmente gratis.

Enhorabuena nasonex
Al 0.8 dices?'supongo que la farmacia esta en cataluña
Has señalizado algo o solo has firmado una reserva condicionada a aceptacion bancaria?

Enhorabuena Nasonex!!
Al 0,8?? has conseguido ajustar muy bien el precio....
Esta en cataluña??solo una cosa; por alli no estan ahora con impagos?
Saludos.