Digamos que voy a comprar un FC que factura 800.000€ por 1.500.000€, y que necesito financiar aproximadamente 1 millón (tengo flexibilidad en que sea algo más o algo menos). Supongamos que a esta farmacia le logro hacer (gastos financieros excluidos) un 15% bruto anual, esto es 120.000€

Entiendo que a nivel fiscal, esto sería lo mejor: hacer coincidir los plazos de amortización con los del pago del préstamo, tanto en tiempo como en cantidad. Así, por ejemplo:

*si amortizo al 6,66% anual, podría desgravarme 100.000€ al año durante 15 años

*supongo tipo fijo, y adapto la cantidad a financiar (pues tengo cierta flexibilidad) para que la letra anual a pagar al banco sea justo de 100.000€. Es decir, que en 15 años habré pagado al banco 1.500.000€ de letras (principal+intereses), lo que -supongamos- equivale a un principal de 1.200.000€. En otras palabras, le pido al banco que me diseñe una hipoteca a 15 años a tipo fijo a liquidarse a razón de 100.000€/año, y que como último dato me de el principal, y que ese principal resulta ser 1.200.000€. Con una calculadora de hipotecas, esto equivale a un tipo fijo del 2,9% (razonable / conservador).

De esta forma veamos el rendimiento neto a 40 años vista:
-años 1 a 15: ingreso 120, pago a banco 100, y pago a hacienda 4 (base imponible = 120-100[amortiz] = 20 y supongo un tipo del 20%), neto=16
- años 16 a 40: ingreso 120, pago a banco 0, y pago a hacienda 60 (b.i. = 120-0 = 120 y supongo un tipo del 50%), neto=60
*neto total en 40 años: 15x16 + 35x60 = 2,34 millones

Comparo con la alternativa "habitual" que me imagino: pido 1.200.000€ de principal a 30 años a tipo fijo 2,9%, y con la misma calculadora la letra sale de 60.000€. En este caso:
- años 1 a 15: ingreso 120, pago a banco 60, y pago a hacienda 4 (b.i. = 120-100[amortiz] = 20 y supongo un tipo del 20%), neto 56
- años 16 a 30: ingreso 120, pago a banco 60 y pago a hacienda 60 (b.i. = 120-0=120 y supongo tipo del 50%), neto=0
- años 31 a 40: ingreso 120, pago a banco 0 y pago a hacienda 60 (b.i. = 120-0 = 120 y supongo un tipo del 50%), neto=60
*neto total en 40 años: 15x56+15x0+10x60=1,44 millones (casi 1 millón menos)

Es posible que tenga algún error de concepto, por eso lo planteo por si entre todos podemos aprender algo. A priori veo buena idea hacer coincidir la letra del banco con la amortizacion (en plazo y cantidad). Y si encima el rendimiento declarado en ese plazo es el mismo, directamente estas sin pagar a hacienda durante todo el periodo de amortizacion (y vives del B, dando por hecho que el rendimiento real supera al declarado)

He hecho una pequeña edición tras usar calculadora de hipotecas.

Se que a 40 años todo evoluciona, tanto la facturacion como el IPC, y que quizas el tipo variable es mejor, pero no he tenido nada en cuenta para hacer una comparacion lo mas aseptica y facil de entender posible.

Pero yendo a lo importante: si lo que desgrava es la amortizacion del FC, y no las letras de la hipoteca (a ver si alguien nos lo puede confirmar), y por tanto los 2 ejemplos expuestos están bien planteados, veo crucial planificar este tema pues hay una diferencia muy significativa en cuanto a tributación.

Desgrava el fondo de comercio entre el  5-7.5% anual entre 14-20 años(depende el porcentaje q desgraves), tb desgravan los intereses de la hipoteca, xo no las letras de la hipoteca.
En mi opinion lo q tienes q mirar xa comprar la farmacia es el potencial crecimiento, pq imagina q el primer año o en los 2 primeros años subes la facturación un 20% y luego vas subiendo a ritmo menor...... Pues las letras de la hipoteca ya ni te van a preocupar y la desgravación del F.C. se la va a comer tu subida de facturación, por tanto vas a tener q pagar impuestos igualmente.
En cuanto a la forma de desgravar y la forma de tributar, si te pillas una farma necesitaras un buen asesor especialista en Farmacias y q todo eso te lo lleve él y haga siempre lo mas conveniente xa tu bolsillo q para eso cobra.
Un saludo.

Adjunto, hay algo de cierto en que ahorras impuestos cuando vas saltando de farmacia al acabarse la amortización. Pero solo algo, creo que mayormente es un mantra, y me explico:

Si vas saltando de farmacia, en cada farmacia solo estas el periodo de amortizacion, y efectivamente pagas muy poco IRPF (digamos el 20% de 20.000€ de rendimiento declarado, es decir 4.000€/año), el problema viene los años que vendes una vez tienes el 100% amortizado, pues pagas el 23%... pero del 100% del precio de venta, es decir si vendes en 1.5 millones, pagas ese año la salvajada de 345.000€  Hacienda, cuando si hubieras seguido en esa farmacia, pagarías a lo mejor 50.000€ (50% de un rdto de 100.000 digamos)

tienes un excell hecho ?
ponlo y lo comentamos

"Ahorras" si vas saltando de una pequeña a una mas grande. Pero luego cuando vendas la ultima que sera la de mayor valor, hacienda te metera un palo tan grande que alucinaras.

de lo del final, no te libra nadie

Ojalá supiera todos los detalles, pero no, por eso pregunto. Muchas gracias

Ya con todos los datos, he comprobado que da igual que el préstamo dure mas o menos que el periodo de amortización a nivel de rendimiento neto acumulado a largo plazo. Veo "limpio" que cuotas de prestamo y amortizacion coincidan en cantidad y plazo, pero no parece que conseguirlo suponga un beneficio económico. Y me reafirmo en que comprar y vender 3 farmacias durante 45 años prácticamente sale igual, a nivel fiscal, que comprar y vender una sola.

Si que veo interesante, (1) evitar que rdto declarado < amortizacion y (2) no vender la farmacia antes de pagar el prestamo, pues en ambos casos, si no me equivoco, se "desperdician" desgravaciones, en el primer caso  te saldria un resultado de explotacion negativo (y no tengo claro que hacienda te vaya a devolver en tu declaracion por ello) y en el segundo todos los intereses pendientes de pago, que te desgravarian de seguir ejerciendo la actividad, los pierdes de golpe

Salvo mejor parecer. Saludos.

"Ahorras" si vas saltando de una pequeña a una mas grande. Pero luego cuando vendas la ultima que sera la de mayor valor, hacienda te metera un palo tan grande que alucinaras.

en el momento que se te pase el plazo de desgravacion del fondo de comercio, empiezas a pagar impuestos como si no hubiera un mañana

que si, que es caro vender y comprar, sobre todo con intermediarios de por medio,  pero mas caro es tener un negocio en el que se mueve dinero sin tener gastos que desgravar, porque la sangría que te hace papá estado es de 3 pares de cojones

ten en cuenta para los calculos de impuestos que pagas al vender una farmacia que todavía no has amortizado el fondo de comercio, "solo" pagas la ganancia patrimonial neta que tienes, no del total de la operacion