hola,acabo de leer tu comentario y no dices lo que piden, si te lo deja a buen precio ni lo pienses,tiene muy buena pinta, casi 2000 habitantes en total? muy bien, lo que gana me lo creo,si no te interesa y dices el nombre del pueblo te garantizo que la vende en 1 minuto ,yo creo que es una oportunidad.

Por lo que dices es una farmacia ideal para hacerte exclavo de ella. Una verdadera ruina

300k€ te quedan 80.0000€. A eso le quitas los gastos. Y lo que tendrás que pagar de hipotecas y demás...

La verdad es que en relación población - facturación parece fiable (punto indispensable para comprar cualquier farmacia, claridad en las cuentas).

El alto % de venta  a la S.S (90 % aproximadamente), otrora era una seguridad y una financiación asegurada, sí bien la farmacia debe intentar diversificar mercados y beneficios y así reducir la dependencia a la S.S, aunque en un pueblo de estas dimensiones, se que eso es poco menos que imposible.

La vivienda por 110.000 € es prescindible por supuesto, intenta negociar un arrendamiento con opción de compra a 3, 5, 10 años) por lo que....le pagas 400 € / mes de alquiler, para el/la titular supone una rentabilidad del 4,3 % anual (lo que ya no puede ofrecer una entidad bancaria en plazos a 1 año) y te evitas 1º de hacer una inversión inicial que pueda complicarte la financiación, 2º piensa que quizás en 5 o 10 años no quieras continuar con esta farmacia y pienses en transmitirla (creeme, te será más fácil, sí no vinculas la compra de un inmueble, ya que todos los compradores no quieren una vivienda, solo les interesa el negocio).

En cuanto a la rentabilidad, detallame cual son las condiciones de venta, ya que he realizado un pequeño estudio de viabilidad con los datos que comentas y sí el precio es 500.000 € más local por 110.000 € + gastos te traduzco lo que significa, vas a tener que poner un 20 % mínimo = 126.000 € para que te financien, los otros 507.000 € necesarios para cubrir la inversión tendrás que encontrar un financiador y aportar un 30 % más = 200.000 € en hipoteca sobre garantía inmobiliaria, y rezar para que te financien los 310.000 € (más o menos 1 vez lo que factura) sobre una hipoteca mobiliaria. La rentabilidad neta es de un 10 % o 30.000 € anuales (ella gana 6.000 € al mes porque la tiene amortizada, por lo que ese el techo de la farmacia).

Personalmente, sí te interesa la operación por cercania, posicionamiento, posibilidades de crecimiento (desconozco el pueblo, por lo que no sé su tendencia demografica, posible crecimiento urbanistico, etc.) a por ello, eso sí teniendo en cuenta la posible negativa a vender la farmacia sin vender la casa mí consejo es el siguiente:
Financieramente hablando esa farmacia tiene un valor de 360.000 € (máximo 390.000 €, la operación es rentable en esa cifra, con rentable me refiero a apostar tu patrimonio y la esclavitud a la que antes os referíais para ganar 3.000 € - 3.500 al mes.  No considero esta operación ningun chollo, pero te animo a que pagues por la farmacia un precio justo, solo así puede salir bien un proyecto a medio plazo. La vivienda valdrá lo que estes dispuesto a pagar por ella, pero no estaría de más sí prosigues con la operación que encargues una pretasación o te informes del valor de otras viviendas en la zona para no pagar el gusto y las ganas.

Sí deseas comentar personalmente estos resultados o informarte de otras operaciones que gestionamos desde el despacho quedo a tu disposición en cualquiera de estos medios:

Tfnos. de contacto: 983.362.790 o 615.327.257
e-mail: davidprieto@urbagesa.com

Atentamente,

David Prieto
URBAGESTIÓN DESARROLLO E INVERSIÓN S.L (URBAGESA)
www.urbagesa.es
Plaza Mayor 21 1ºB
47001 Valladolid



Muchas gracias a los que tanto sabéis de estas cosas..otros sólo hemos estudiado de medicamentos a196
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si no te parece bien, tienes miedo o no lo ves claro, ¿porque no nos dices donde está?¿porque esa farmacia no se anuncia? porque estoy segura que si le pones alguna pega pega habrá más compradores,no sé un poco mosqueante....

En primer lugar agradecer la colaboración, (a URBAGESTION en especial por el interés), en segundo lugar aclaro un poco, todo, esto es , stock (muy pequeño), farmacia y vivienda se deja en 550000 euros, multiplica por 1.5 y luego la vivienda por 100000 euros,esa es hasta la fecha la cuantía que pide...no es una barbaridad pero claro ya sabemos los tiempos y la inestabilidad política y social que tenemos ( mucho miedo a los decretazos), con más de un 90% en seguro y el resto en venta libre,incluimos el botiquín ( no sé cómo se hará administrativamente el botiquín para obtener la  licencia del mismo) y con una población de 1200 habitantes en total (entre la población del botiquín y la farmacia). Obtiene 6000 euros netos con una facturación de 300000 euros.
Pues todo esto es lo que me ronda la cabeza durante unos meses...hay que ver la financiación y reformas a realizar,también me preocupa la constitución de la empresa y los impuestos que hay que pagar por la misma, vamops notaría y oprcentaje de la titularidad que hay que abonar en concepto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentales; tampoco sé si a la hora de comunicar el nuevo propietario de la farmacia el colegio cobra lago...y si una vez hecho en notaría eso es válido para ir directamente al colegio de farmacéuticos y listo.
A ver qué pensais de la operación, muchas gracias.

Bueno, ya se acerca algo más al valor mercado, intenta negociar la compra del fondo de comercio en 50.000 € a la baja y estarás comprando bien (siempre que no haya más cambios en el sector). No tienes que constituir ninguna sociedad, más que darte de alta en el Régimen de Autonomos, al no saber conla comunidad autonoma donde compras no sabria decirte la carga tributaria de la operación pero el ITP rondará el 7 % del valor del inmueble que adquieres, estando la compra del fondo de comercio exenta o mejor dicho no sujeta a IVA o ITP, sobre la constitución de la hipoteca se grava el tributo de AJD. los gastos de notaria varían según la complejidad de la operación pero grosso modo calcula un máximo de 1.500 - 2.000 € paor gastos notariales de compraventa y prestamo. Respecto a los tramites colegiales, no te puedo decir nada ya que en castilla  y leon el unico tramite que se debe hacer es el alta colegial y como mucho lel nombramiento como farmacéutico sustituto hasta la inspección por parte de la consejeria de sanidad que es quien autoriza la compraventa.

Espero que estas indicaciones te sean de ayuda. Saludos.

David Prieto
davidprieto@urbagesa.com
www.urbagesa.es

Sí Ginebra, puede que sea lo lógico, pero desde luego yo no soy quién para cambiar su voluntad, y desde luego no lo voy hacer porque es contrario a mis intereses ( por lo menos por ahora). ¿debe mosquearme eso? Crees que hay algo raro en la operación por no publicarlo? estoy en contacto con entidades y demás, espero que al final la cosa salga bien, si crees que algo no va bien, agradezco que me lo digas...es mucho lo que yo arriesgo.
gracias.

En Andalucía las cosas andan un poco revueltas por las nuevas farmacias que YA se están adjudicando, y no me extraña la prisa por vender. Pero oye, la facturación me parece algo baja, la verdad. En esto también influye la mano del médico firmando recetas, pero me sigue pareciendo algo baja. Puede ser que esté descuidada, y eso es una ventaja, porque tú te la puedes currar y sacarle mucho más jugo. El factor no me parece alto, considerando que en Andalucía los precios siguen disparados (no entiendo el porqué con 300 farmacias nuevas asomando), pero la verdad es que es así.
 Yo llevo ya 3 años buscando una farmacia, y aunque Huelva no me pilla demasiado cerca, creo que iría a por ella. Ya está bien de los miedos de todo el mundo: La farmacia, a pesar de los recortes, sigue siendo un buen negocio, y esta pinta bien.
Ánimo, si ves que puedes, tira "pa lante". Te alegrarás. Mucha suerte.